CMMS in der Facility-Branche
Technische Gebäudeverwaltung (TGM) & Technische Verwaltung des Kulturerbes (GTP)
CMMS, der digitale Dreh- und Angelpunkt des Facility Managements
Vermögensverwaltung, Facility Management (FM), Enterprise Asset Management (EAM): Hier geht es um das Leben von Gebäuden, Anlagen, Netzwerken, technischen Geräten…, die in den Dienst der Menschen (Nutzer, Kunden, Bewohner) gestellt werden und die unter der administrativen, sicherheitstechnischen oder regulatorischen Verantwortung der Eigentümer und Vermögensverwalter (Property Manager, Asset Manager, Facility Manager) stehen.
Vermögenswerte sind nicht mehr nur „einfache“ technische Objekte. Sie bilden den Mittelpunkt von Austausch- und Interaktionsprozessen zwischen zahlreichen menschlichen (technischen Diensten, Subunternehmern, Bewohnern…) oder technischen (Gebäudeleittechnik, Überwachung…) Akteuren. In dieser neuen digitalen Realität ist das CMMS ein unumgänglicher digitaler Pfeiler, der technische und wirtschaftliche Prozesse über den gesamten Lebenszyklus des Vermögenswertes hinweg, vom Bau bis zum Abriss, zusammenführt. Ohne ein solches System ist es unmöglich, ausreichend Daten verfügbar zu haben, um die Lebensdauer und Energieeffizienz des Vermögensbestands vorauszusagen, zu simulieren oder zu optimieren.
„Konkret gibt es die Bewohner oder Nutzer einer Immobilie einerseits und die Betreiber und Instandhalter andererseits, die auf die Bedürfnisse der ersteren eingehen. Seit einigen Jahren gewinnt das Servitization-Modell auch im Immobiliensektor zunehmend an Bedeutung, das den Komfort der Nutzer in den Mittelpunkt stellt. Ein CMMS oder TPM-System (Total Productive Maintenance) ist ein unverzichtbares Werkzeug für diese Transformation“, fasst Laurent Truscello, Produktmarketing-Manager für Facility Management bei CARL Berger-Levrault, zusammen. In der Tat geht alles vom Nutzer der Immobilie aus, von seiner Lebensqualität in seiner Umgebung. Für ihn ist der Zugang zur CMMS-Lösung einfach, direkt, praktisch und mobil.
Kundenerfolge: Lesen Sie den Anwenderbericht von Alstef zum Thema „Wartung von Gepäcksortieranlagen an Flughäfen“.
Das CMMS als zentrales Bindeglied zur Lenkung der Gebäudenutzung und der Nutzerzufriedenheit
Sei es ein Mieter, ein Angestellter oder ein Kunde, der eine Panne oder eine Fehlfunktion meldet: Hier kommt das CMMS unmittelbar ins Spiel. Über dieses System werden die zuständigen technischen Akteure (Subunternehmer oder Wartungstechniker) benannt, alarmiert, unterrichtet und angeleitet, bei Bedarf auch gemahnt, ihre Arbeit kontrolliert oder Nichtkonformitäten gemeldet. Die CMMS-Lösung stellt den Dialog zwischen Auftraggeber und Technikerteam sicher und bietet die Möglichkeit, die Zufriedenheit des Auftraggebers und die Effizienz der Techniker durch die Rückverfolgbarkeit der durchgeführten Maßnahmen zu bewerten. Sie generiert Indikatoren wie Effizienzquoten, Verteilung zwischen korrektiven und präventiven Maßnahmen usw., die die Verwalter verbessern oder untersuchen können, um die Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen zu überprüfen, die sie mit ihren Subunternehmern ausgehandelt haben. Kurz gesagt, das CMMS ist das Schlüsselwerkzeug des Verwalters, um den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes, für das er verantwortlich ist, sicherzustellen, alle Prozesse zu kontrollieren und so den besten Service für die Nutzer zu gewährleisten.
Schließlich hat sich auch die Palette der angebotenen Dienstleistungen erweitert. Neben Reparaturanfragen gibt es auch Umzugsanfragen, Anfragen nach Baumaßnahmen, Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz usw. Manchmal ermöglicht die Bereitstellung eines speziellen, auf CMMS basierenden Portals die Weitergabe aller nützlichen Informationen über den Standort: Öffnungszeiten, Speiseplan der Kantine, Hausmeisterservice… Mit einem CMMS deckt der Verwalter alle Anforderungen ab, die mit dem Betrieb und der Belegung eines Gebäudes verbunden sind.
Mit einem CMMS die Lebensdauer und Leistungsfähigkeit von Anlagen verbessern
Der Asset Manager und der Property Manager verfügen über ein zentrales Inventar ihres Vermögens und ein Zustandsverzeichnis desselben zu allen Aspekten (Standorte, Gebäude, Räumlichkeiten, Grundstücke, technische Ausrüstungen…). Mit einem eigenen System gewinnen sie Unabhängigkeit gegenüber Fremdanbietern und können Leistungsparameter bei Veränderungen im Laufe der Zeit kontinuierlich analysieren.
Nichts währt ewig, und auch der Zustand von Immobilien und ihrer Ausstattung verschlechtert sich mit der Zeit. Anhand der im CMMS erfassten Daten zu den Vermögenswerten können Regeln für die Planung von größer angelegten Bau- oder Renovierungsarbeiten etabliert werden. Durch Hinzufügen von Plänen zur vorbeugenden Wartung (Filteraustausch alle 2 Jahre, Feuerlöscherkontrolle jedes Jahr usw.) und von Echtzeitdaten zum Zustand der Ausstattung erhalten Sie eine Lösung, die alle notwendigen Informationen bereitstellt, um fundiertere Entscheidungen zu treffen.
Property Manager und der Asset Manager sind somit in der Lage, die richtige Wahl zu treffen, wenn es um die Frage geht, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden soll, und wohl begründete Investitionen zu tätigen. Eine Klimaanlage, die zu viel Energie verbraucht, oder ein defektes Gerät können eher ersetzt als instandgesetzt werden. Umgekehrt kann die Nutzung von leistungsstarken Anlagen verlängert und die Wartungsarbeiten können an die tatsächlichen Bedingungen angepasst werden. Finanz- und Budget-Fragen bilden ein Herzstück des CMMS-Tools, denn sie sind zweifellos Schlüsselfaktoren für das Verfolgen bestimmter Strategien. Sobald ein Entschluss gefällt wurde, wird dieser von den Wartungsteams oder Dienstleistern umgesetzt. Die entsprechenden Baustellen oder Projekte werden im CMMS geplant und überwacht. Somit steht Ihnen ein vollständiges Verzeichnis Ihrer Vermögenswerte zur Verfügung, das eine komplette Verfolgung aller technischen und wirtschaftlichen Aspekte ermöglicht.
Pressespiegel: Ein CMMS für ein besseres technisches Gebäudemanagement.
Pressespiegel: Ein CMMS für ein besseres technisches Gebäudemanagement.
Ein CMMS für einen besseren Überblick über den Vermögensbestand
Eine Übersicht über den Vermögensbestand, Netze oder Infrastrukturen auf einer Karte, einer Art Google Maps, vereinfacht das Verständnis und liefert einen geografischen Kontext, der für die Wartungstätigkeit relevant ist. Pläne hingegen zeigen die innere Anordnung in den Gebäuden. Moderne CMMS zur Vermögensverwaltung integrieren daher diese kartografische Dimension in mehreren Maßstäben, um Instandhaltern beim Verständnis der zu verwaltenden Systeme zu helfen und um Property Manager bei ihren Entscheidungen zu unterstützen, damit sie sich besser mit den Vermögenswerten, für die sie verantwortlich sind, auseinandersetzen können. Pläne sind auch nützlich, um Prozesse im Zusammenhang mit dem Flächenmanagement abzuwickeln, wie z. B. die Überwachung von Umzügen, die Verwaltung von Flächen und deren Nutzung, die Nutzerverwaltung usw. Sie bilden eine nützliche Erweiterung der Softwarelösungen.
Mit der Einführung von BIM-Modellen (Building Information Models) erhält das CMMS nicht nur die notwendigen Daten, um Baumstrukturen der Ausrüstungen zu erstellen, die als Grundlage für die Wartungsprozesse gelten, sondern bietet auch rekonstruierte 3D-Darstellungen der Netze (Elektrik, Belüftung, …) zum besseren Verständnis. Bei Infrastrukturen oder linearen Netzen spricht man von einem CIM (City Information Model). Die Verankerung der BIM-Modelle in einem Gebiet fördert das Verständnis eines komplexen Systems in seiner Umgebung.
BIM und CIM werden zu einem Standard in der Funktionalität von CMMS- und Facility-Management-Lösungen. Dies ermöglicht den angestrebten Übergang von einem As-Built-Modell (Wie gebaut) zu einem As-Maintained-Modell (Wie gewartet). Das BIM für Bauprojekte findet so eine digitale Fortsetzung im BIM für Betrieb und Wartung. Bei bereits bestehenden Vermögensbeständen können Lidar-Scans oder andere Modellierungen die Daten rekonstruieren, um einen grafischen digitalen Zwilling des Vermögensbestands zu erhalten.
CMMS – eine vernetzte, offene und quellenübergreifende Plattform
Wenn es um die Verwaltung von Vermögensbeständen geht, ist das CMMS zwangsläufig mit einer Vielzahl von Quellen und Systemen verbunden. Bei diesen Systemen handelt es sich um interne Systeme wie etwa zum TAM (technischen Asset Management), zur Supervision oder aber Hypervision (z. B. ein BOS = Building Operation System). Hierbei veranlassen Alarme und Zähler in Echtzeit bestimmte Wartungstätigkeiten und geben Auskunft über den Zustand von Installationen, damit rechtzeitig eingegriffen wird. Ein CMMS kann auch mit Portalen verbunden werden, um weitere Aktivitäten für andere Dienste eines Gebäudes zugänglich zu machen (z. B. Hausmeister, Catering, Verwaltung der Zutrittsausweise zum Gelände…).
Es können auch Systeme genutzt werden, die sich außerhalb des IT-Systems des Unternehmens befinden. Um unnötige Eingaben zu vermeiden und vor allem um die Zuverlässigkeit der Daten von Rückmeldungen aus gesetzlich vorgeschriebenen Diagnosen zu gewährleisten, können alle Kontrollberichte von den Plattformen der Kontrollstellen aus synchronisiert werden. Die zur Behebung von Nichtkonformitäten erforderlichen Maßnahmen werden automatisch generiert. Heutzutage ist es unverzichtbar, stets über den ordnungsgemäßen Zustand von Einrichtungen oder Infrastrukturen im Hinblick auf die Sicherheit von Personen informiert zu sein. Denn die Eigentümer sind im Falle einer Nichteinhaltung rechtlich immer stärker gefährdet. Diese Rückverfolgbarkeit obliegt daher allen Akteuren, die vertraglich mit der Instandhaltung des Vermögensbestands betraut sind.
Das CMMS ist zudem mit verschiedenen FM-Tools kompatibel, um die Erfassung von Einsatzberichten zu erleichtern, wenn diese über die Tools des Subunternehmers erstellt werden. Wichtig ist, dass die Informationen unabhängig von ihrer Quelle im CMMS zentralisiert werden.
Das CMMS wird zur Datenplattform, die die Informationen über den Vermögensbestand während des gesamten Lebenszyklus der Immobilien (von der Errichtung bis zur Reform) vereinheitlicht. Es ist auch ausreichend offen, um die laufenden Daten zum Vermögensbestand auf sichere Weise mit einer Reihe von Systemen zu teilen. So ist es möglich, die Verfügbarkeit eines Besprechungsraums unter Berücksichtigung der Nichtverfügbarkeit wegen Wartungsarbeiten zu teilen, laufende Anfragen oder durchgeführte Maßnahmen darzustellen, Aktivitäten über BI-Software (Business Intelligence) auf Dashboards zu teilen…
„CARL Touch ist ein unverzichtbares Werkzeug, das von unseren Außendienstmitarbeitern bevorzugt wird, um schnelle und effiziente Einsätze zu gewährleisten und unsere Geräteparks in optimalem Zustand zu halten“
Benoît Lepointe – Head of Maintenance Engineering der Alstef-Gruppe
CMMS, Asset Management und Space Management
Ein erstklassiges CMMS bietet Ihnen mehr als nur Wartung, es erfüllt auch die Erwartungen an das Enterprise Asset Management (EAM). Es bietet Inventarisierungsfunktionen, mit denen Sie herausfinden können, wo der Drucker aus dem Büro F115 geblieben ist: Mithilfe von mit Barcodes und QR-Codes versehenen, fest angebrachten Etiketten können Sie die Geräte scannen und somit nachverfolgen. Visualisierungssysteme erleichtern die Bewegung oder Ankunft von Personal: Man weiß, ob ein Büro besetzt ist, ob er einen dritten Schreibtisch aufnehmen kann oder welche Geräte fehlen. Verschiedene Space Management Funktionen sind verfügbar.
Die CMMS-Lösung ermöglicht auch die Verwaltung von Vermögensverwaltungsprozessen wie Mietverträgen, Parzellen, Flächen… und sogar die Verfolgung von Quittungen, um herauszufinden, ob eine Mietzahlung ausfällt. Sie bietet ferner die Möglichkeit, andere Equipments innerhalb desselben zu verwalten: eine Fahrzeugflotte, Grünflächen, den Computerpark des Verwalters.
CMMS, Energieeffizienz von Gebäuden und Anlagen
Die steigenden Energiepreise und ihre Auswirkungen auf die Immobilienverwaltung haben Vermögensverwalter logischerweise dazu veranlasst, die mögliche Nutzung eines CMMS zur Überwachung des Verbrauchs und zur Optimierung der Heizungssysteme sowie von Klimaanlagen oder Beleuchtungssysteme zu erwägen. Durch Verbindung von Wasser- oder Stromzählern können Warnungen erzeugt werden, wenn der Verbrauch ungewöhnlich stark ansteigt. Der ganzheitliche Ansatz des Systems kann dazu führen, dass gerade das Auftreten eines Lecks als Gelegenheit genutzt wird, um die Heizungsanlage neu zu regeln oder zu modernisieren. Das CMMS kann Daten direkt von Energieeffizienzwerkzeugen (wie z.B. BL.Predict) empfangen, oder auch direkte Verbindungen zu den Energieversorgern (z. B. wie ENEDIS oder GRDF in Frankreich) anbieten.
Der Plattformansatz ermöglicht eine makroskopische Sicht auf energieintensive Gebäude oder Infrastrukturen und quadratmeter-basierte Vergleiche für Gebäude in Abhängigkeit von ihrer Nutzung. Darüber hinaus ist es dank der technischen Kenntnis der Anlagen und der modernen Überwachungsinstrumente, die auf vernetzten Objekten basieren, einfach, Teilzählungen durchzuführen. Alle gesammelten Daten liefern verwertbare Erkenntnisse, mit deren Hilfe die Energieeffizienz von Anlagen verbessert werden kann. In einigen Ländern sind Effizienzmessungen vorgeschrieben. In Frankreich beispielsweise schreiben die Dekrete BACS und TERTIAIRE das Vorlegen von Daten vor, was Verwalter dazu zwingt, entsprechende Ausrüstung zu installieren, um ihre Verbesserungen nachweisen zu können.
Daten über den Energieverbrauch der Gebäude reichen nicht aus, man muss in der Lage sein, Aktionspläne vorzuschlagen, um noch sparsamer zu werden, wobei man gleichzeitig sicherstellen muss, dass sich der Verbrauch der Anlagen im Laufe der Zeit nicht verschlechtert. Ein CMMS ist daher eine wichtige Säule zur Unterstützung des ökologischen Wandels, insbesondere bei bestehenden Anlagen.
Alles in allem muss die Instandhaltung angesichts der geforderten gesellschaftlichen und umweltpolitischen Verantwortung in Zukunft garantieren können, dass Anlagen auf den Punkt genau funktionieren, sowohl im Hinblick auf ihre Effizienz als auch auf ihren Energieverbrauch.
Die wichtigsten Vorteile eines CMMS für das Facility Management und das technische Asset Management:
- Verbesserung der Zufriedenheit der Nutzer und Bewohner
- Zentralisierung der Daten über den Vermögensbestand
- Senkung der Kosten für Wartung und Verträge
- Erhöhung der Lebensdauer und der Verfügbarkeit von Anlagen
- Optimierung der Energieeffizienz von Anlagen
- Gewährleistung der Sicherheit und des Wohlbefindens der Nutzer
Unsere letzten Referenzen für bauliches Facility Management
Unsere CMMS-Lösung für das Facility Management: CARL Source Facility
CARL Source Facility ist unsere Software für die technische Verwaltung von Immobilien, Infrastrukturen und Netzen von Unternehmen des Dienstleistungssektors. Diese Facility-Management-Lösung wurde in Zusammenarbeit mit den wichtigsten Akteuren der Branche entwickelt, um Ihnen die Möglichkeit zu geben, die Wartung und den Betrieb Ihres Immobilienvermögens zu optimieren. Unsere Facility-Produktreihe bietet Ihnen die Möglichkeit, die Verfügbarkeit der Anlagen und die Sicherheit des Personals zu gewährleisten, Ihre Dienstleister zu überwachen, Ihre Verträge und Wartungsaktivitäten in Echtzeit zu steuern und dabei Qualität und Budgetkontrolle miteinander in Einklang zu bringen.
